Umowa dożywocia – co to takiego? Czy warto ją zawierać?

Umowa dożywocia to dla wielu osób zapewnienie sobie spokojnej starości ale i nie tylko. Czym jest umowa dożywocia ? Czy warto ją zawierać? Dowiedzą się Państwo z niniejszego artykułu.

Prawo dożywocia

Prawo dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości może przenieść jej własność na określoną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie lub inne określone świadczenia. Z chwilą zawarcia takiej umowy zbywca nieruchomości staje się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy dożywocia. Powinien on wypełniać względem dożywotnika wszystkie obowiązki zawarte w umowie.

Podstawową funkcją umowy dożywocia jest więc funkcja alimentacyjna, zapewnia ona bowiem zbywcy dożywotnie utrzymanie w zakresie i na zasadach ustalonych w umowie.

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Oznacza to, że dożywotnik nie może go przenieść na inną osobę oraz nie podlega ono dziedziczeniu. Wygasa z momentem śmierci dożywotnika.

Umowa dożywocia

Przedmiotem umowy dożywocia może być zarówno nieruchomość gruntowa, budynkowa jak i lokalowa. Umową dożywocia można również zbyć udział w nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego. Zbywcą może być tylko osoba fizyczna. Nabywcą za to zarówno osoby fizyczne jak i prawne.

Prawo dożywocia może przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom, którzy przenoszą własność wspólnej nieruchomości na osobę trzecią.

Umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Obowiązki zobowiązanego z umowy dożywocia

Zgodnie z przepisami obowiązującego prawa zobowiązany z umowy dożywocia powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Strony mogą jednak w pełni elastycznie określić obowiązki zobowiązanego z umowy dożywocia.

Nabywca nieruchomości może ustanowić również na rzecz zbywcy użytkowanie, którego wykonywanie będzie ograniczone do części nieruchomości, służebność mieszkania lub inną służebność osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach.

Umowę dożywocia można także zmodyfikować w ten sposób, że zamiast opieki dożywotnikowi przysługiwać będzie rekompensata w postaci renty. Powodem mogą być takie stosunki między zobowiązanym a dożywotnikiem, które nie pozwalają na ich pozostawanie w bezpośredniej styczności. Wówczas można zamienić część bądź nawet wszystkie uprawnienia przysługujące w ramach umowy na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Prawo do wystąpienia o zamianę świadczeń na rentę przysługuje obu stronom. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku zbycia nieruchomości przez zobowiązanego.

Zbycie nieruchomości

Zobowiązany z umowy dożywocia ma prawo zbyć nieruchomość nabytą na podstawie umowy dożywocia. Nieruchomość można zbyć wraz z prawem dożywocia lub co zostało wspomniane już wyżej zamienić na dożywotnią rentę.

W pierwszym przypadku nabywca nieruchomości wstępuje w miejsce zbywcy i pozostaje zobowiązany do zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie uprawnionej z umowy dożywocia.

W drugim przypadku jeżeli z jakichkolwiek powodów (np. dożywotnik nie będzie chciał zamieszkiwać z nowym nabywcą nieruchomości) wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Rozwiązanie umowy o dożywocie

W wyjątkowych sytuacjach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, rozwiązać umowę dożywocia. Do takich wyjątkowych wypadków zaliczyć można np. całkowite zerwanie więzi osobistej między stronami, przemoc wobec dożywotnika, przemoc dożywotnika wobec innych domowników.

Umowa dożywocia a zachowek

Umowa dożywocia powoduje, że nabywca nieruchomości po śmierci dożywotnika nie jest zobowiązany do zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców. Inaczej niż w przypadku umowy darowizny, która także przenosi własność nieruchomości na obdarowanego, jednak zobowiązany on jest do zapłaty spadkobiercom należnego im zachowku.

Z tej też przyczyny umowa dożywocia jest korzystniejsza, jeżeli chcemy skutecznie pozbawić spadku naszego przyszłego spadkobiercę. Umowa dożywocia zabezpiecza również interes zbywcy nieruchomości, bowiem zgodnie z umową dożywocia do końca życia ma mieć zapełnione odpowiednie warunki bytowe.

Umowa dożywocia a podatek

Umowa dożywocia nawet jeśli jest zawarta z osobą bliską nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku. Od umowy dożywocia należy natomiast odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości, a obowiązek jego zapłaty ciąży na nabywcy.