Jak się zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Wynajem mieszkań w Polsce nie jest aż tak popularny jak w krajach Europy Zachodniej, jednakże w większych miastach zyskuje na popularności; zapewne z tej też przyczyny, że stawki sprzedaży za m2 osiągnęły ceny najwyższe od lat.

Wielu właścicieli mieszkań obawia się również wynajmować obcym ludziom nieruchomość, która często stanowi majątek ich życia, z uwagi na nieuczciwość najemców. Istnieją jednakże sposoby, aby skutecznie zabezpieczyć własność wynajmującego a mianowicie podpisanie umowy najmu okazjonalnego.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu wprowadzony został do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. W praktyce jednak okazuje się, że jest stosowany bardzo rzadko. Prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali o przeznaczeniu mieszkaniowym. Skorzystać z niego mogą osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta tylko i wyłącznie na czas określony nieprzekraczający 10 lat.

Najem okazjonalny – formalności
  1. W pierwszej kolejności najemca musi wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Niezbędne jest uzyskanie oświadczenia od właściciela mieszkania, który wyraża zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność. Oświadczenie powinno zawierać dane właściciela oraz mieszkania.
  2. Następnie podpisana zostaje umowa najmu okazjonalnego.
  3. W dalszej kolejności najemca wraz z ww. oświadczeniem i umową najmu okazjonalnego udaje się do notariusza celem złożenia własnego oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym to dobrowolnie poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania w terminie, który został wyznaczony w żądaniu opuszczenia lokalu.
  4. Następnie właściciel lokalu w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi zgłosić fakt zawarcia umowy do właściwego urzędu skarbowego.

Jeśli nie zostaną dopełnione wszystkie wyżej wymienione kroki zawarta umowa jest zwykłą umowa najmu.

Co zrobić w sytuacji kiedy wynajmujący trafił na nieuczciwego najemcę? Procedura usunięcia lokatora.

Właściciel wynajmowanej nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego w następujących sytuacjach:

  1. Jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania;

  2. Kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił;

  3. Gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;

  4. Kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.

Jeśli zaistnieje któraś z powyższych sytuacji wynajmujący ma prawo wystosować do najemcy żądanie opuszczenia nieruchomości w terminie 7 dni. Jeżeli najemca nie zastosuje się do tego żądania, właściciel nieruchomości składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do nieruchomości oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Co na najmie okazjonalnym zyskuje właściciel wynajmowanej nieruchomości?

Wynajmujący może zdecydowanie łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę najmu jest to czasochłonne, stresogenne i generuje znaczne koszty. Przy zwykłej umowie najmu nieuczciwy lokator może mieszkać w wynajmowanej nieruchomości tak długo, jak długo będzie trwało postępowanie w sądzie o opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego a następnie do momentu aż lokatorowi zostanie przyznany lokal socjalny bądź pomieszczenie tymczasowe, jeśli lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W praktyce taki proces trwa kilka lat.

Ponadto wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu socjalnego. Szczególnie chronione kobiety w ciąży i małoletni.

Przy najmie okazjonalnym natomiast takiej ochrony nie ma jak również brak jest okresu ochronnego.