Czy istnieje możliwość obniżenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego z uwagi na pandemię koronawirusa? Czy istnieje możliwość jej natychmiastowego wypowiedzenia?
W ostatnim czasie świat nie żyje niczym innym jak pandemią koronawirusa i spowodowanymi w związku z tym problemami gospodarczymi. W związku z powyższym przedsiębiorcy mogą domagać się obniżenia czynszu najmu lokalu użytkowego a co z najmem lokalu mieszkalnego?
Części osób ze względu na przestój ekonomiczny obniżono wynagrodzenie, część już straciła pracę. Czy takie osoby mogą domagać się obniżenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego ze względu na pandemię koronawirusa?
Z prawnego punktu widzenia - nie. Dotychczasowe przepisy regulujące najem obowiązują w niezmienionej postaci.
Czy pandemia koronawirusa może być przyczyną wypowiedzenia najmu z pominięciem ustalonych w umowie warunków i terminów wypowiedzenia?
WYNAJMUJĄCY:
Należy przypomnieć, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko z powodów określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Powody te to m.in.:
- użytkowanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, mimo pisemnego upomnienia;
- zaleganie ze spłatą czynszu za 3 pełne okresy płatności;
- wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
Każdy zapis w umowie sprzeczny z ustawą jest nieważny.
Przepisy niedawno podpisanej tzw. Tarczy Antykryzysowej wskazują, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu z tym jednak zastrzeżeniem, że nie dotyczy to wypowiedzenia umowy najmu na podstawie ww. art. ustawy o ochronie lokatorów lub jeśli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
NAJEMCA:
Z punktu widzenia najemcy wypowiedzenie umowy zależy od rodzaju zawartej umowy.
Jeżeli umowa została zawarta na czas nieokreślony, to możemy ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia wskazanych w umowie. Jeśli w umowie nie ma wskazanych terminów wypowiedzenia , zachowujemy 3-miesięczny okres wypowiedzenia przewidziany w kodeksie cywilnym.
Jeżeli zawarliśmy umowę na czas określony, to możemy ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia w umowie. Jeżeli umowa na ten temat milczy, to w zasadzie nie możemy jej wypowiedzieć przed terminem zakończenia.
Czy koronawirus może być podstawą natychmiastowego wypowiedzenia umowy?
Przepisy obowiązującego prawa przewidują możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu w obu rodzajach umowy.
Jednak jest to szczególny tryb wypowiedzenia, można go więc stosować tylko w przypadkach, gdy:
- wynajmowany lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego;
- korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników.
Powyższe wskazuje na to, że sam stan epidemii w jakim obecnie się znajdujemy nie uprawnia do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Hipotetycznie można wskazać, że przebywanie jednego z lokatorów na kwarantannie mogłoby spowodować natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na zagrożenie zdrowia najemcy, jednakże od 1 kwietnia 2020 r. obowiązują przepisy, które wskazują, że każdy z domowników również objęty zostanie kwarantanną. Zatem powyższe staje się technicznie niemożliwe, gdyż w takiej sytuacji mamy zakaz opuszczania mieszkania.
Czy mogę domagać się obniżenia czynszu?
W kwestii czynszu obecna sytuacja pod względem prawnym nie daje żadnych szczególnych praw ani najemcy ani wynajmującemu.
Oczywiście wszystko jest kwestią wzajemnego porozumienia i zawsze warto spróbować się dogadać, co do obniżenia czynszu czy kwestii wypowiedzenia umowy.
Na dzień dzisiejszy nie wiadomo jeszcze jak ukształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości ale jeśli ceny najmu znacząco spadną, to jak najbardziej istnieje pole do wzajemnych negocjacji.
W razie jakichkolwiek pytań co do kwestii najmu mieszkania nie tylko w dobie pandemii koronawirusa zapraszam do kontaktu z kancelarią.
