Podział majątku - wspólny dom na działce małżonka

Dość często zdarza się, że jeden z małżonków jeszcze przed ślubem, bądź nawet w trakcie trwania małżeństwa w darowiźnie bądź spadku otrzymuje od rodziców czy dziadków działkę budowlaną. Małżonkowie następnie wspólnymi siłami i funduszami budują na działce wspólny dom. Czy zgodnie z przepisami obowiązującego prawa faktycznie jest wspólny? Odpowiedź znajdziecie Państwo w poniżej.

Darowanie nieruchomości na rzecz jednego z małżonków

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nieruchomości nabyte poprzez darowiznę jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego a także po zawarciu związku małżeńskiego wchodzą do majątku osobistego małżonka, który ją otrzymał. Wyjątek stanowi sytuacja w której darujący wyraźnie zaznacza, iż dana nieruchomość ma stanowić majątek wspólny małżonków.

Powyższe wynika z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego tj. art. 33 pkt 2 zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Oznacza to, że w przypadku, gdy z treści umowy darowizny lub testamentu nie wynika, by wolą darczyńcy lub spadkodawcy było wejście nieruchomości do majątku wspólnego małżonków to nabyta w taki sposób nieruchomość będzie stanowiła wyłączną własność jednego z nich.

Wspólna budowa domu na działce jednego z małżonków

Budowa domu na gruncie stanowiącym własność jednego z małżonków powoduje, że również ten dom będzie stanowił własność tego małżonka. Właściciel gruntu jest bowiem również właścicielem wybudowanych na nim budynków, zgodnie z rzymską zasadą superficies solo cedit („to co jest na powierzchni przypada gruntowi”).

Bez znaczenia dla prawa własności pozostaje kwestia czy dom na działce małżonka został wybudowany wspólnymi siłami i finansami obu małżonków. Wyłącznym właścicielem wybudowanego domu jest właściciel gruntu, czyli jeden z małżonków.

Nie oznacza to jednak, że małżonkowi, który miał swój udział w budowie domu nic się nie należy.

Rozliczenie nakładów na budowę domu

Małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości może domagać się rozliczenia środków poniesionych przez niego na budowę domu Zgodnie bowiem z art. 45 § 1 k.r.o., każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Rozliczenia nakładów można dokonać w toku postępowania o podział majątku wspólnego. Wartość nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego. Mówiąc prościej sąd ustala jaki procent wartości domu przypada na rzecz każdego z małżonków.

Kwestia rozliczenia nakładów na budowę wspólnego domu zostanie szerzej omówiona w kolejnym artykule.

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu

Zdarza się, że małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości, nie jest zainteresowany rozliczeniem nakładów i uzyskaniem spłaty z tego tytułu. Zależy mu bowiem na tym, aby stać się współwłaścicielem nieruchomości. Czy ma taką możliwość? Owszem.

Może on wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu zabudowanego domem. Podstawą tego żądania będzie art. 231 § 1 k.c., zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Dla uwzględnienia przedmiotowego roszczenia konieczne jest jednak spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze wartość budynku musi przewyższać wartość gruntu. Po drugie osoba czyniąca nakłady, tj. małżonek żądający przeniesienia musi pozostawać w dobrej wierze.

Roszczenie o wykup polega na tym, że małżonek niebędący właścicielem nieruchomości może żądać przeniesienia własności działki za wynagrodzeniem, a nie samego tylko przeniesienia własności działki. Warto o tym pamiętać.

Podsumowanie

Rozliczenie budowy domu na gruncie należącym do małżonka może nastąpić albo w drodze rozliczenia nakładów lub wykupu gruntu za wynagrodzeniem. Wybór jednego z ww. rozwiązań uzależniony jest od tego czy bardziej zależy nam na uzyskaniu gotówki czy też uzyskaniu prawa własności ww. nieruchomości.